Иногда возникает необходимость продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Существует несколько способов, как это сделать.
Положения закона
Вначале нужно определиться, кому принадлежит ипотечная квартира. Согласно 102 федеральному закону, банк выдает средства на покупку недвижимости под залог данной недвижимости. Покупатель наделяется правами пользования квартирой и частичного распоряжения. Такая формулировка означает, что для продажи потребуется согласие банковской организации. Это будет первым шагом к сделке в любом из способов.
Досрочное погашение ипотеки
Первый способ самый простой для реализации, но самый сложный при поиске покупателя. Его суть в следующем:
- Заключается предварительный договор, где в качестве задатка выступает сумма, необходимая для выплаты ипотеки.
- Продавец полностью закрывает ипотеку.
- Банк снимает все обременения на жилье.
- Подписывается договор о продаже квартиры с передачей оставшейся суммы продавцу.
- Прежний владелец переуступает права собственности.
Несмотря на легкость метода, он очень редко работает в реальности. Ведь найдется не так много людей, готовых отдать в качестве задатка большую часть стоимости квартиры.
Закрытие ипотеки во время продажи
В этом варианте участвует сразу 3 стороны сделки. Третьей стороной, гарантирующей честность, является банк. Найти покупателя для такой сделки будет очень просто. Достаточно будет разместить объявление о продаже на популярной площадке Онриэлт, и заинтересовавшиеся люди дадут о себе знать. А поскольку такие варианты обычно выставляются с ценой на 10-20% ниже рыночной, это произойдет довольно быстро. Продажа производится таким образом:
- Покупатель разделяет сумму на 2 части и кладет их в банковские ячейки.
- Продавец регистрирует права собственности на покупателя и затем получает свои деньги
- Банк, получив свою часть, которая гасит ипотеку, снимает обязательства с квартиры.
Процедура построена таким образом, что если одна из сторон нарушит обязательства, сделка аннулируется.
Продажа ипотеки
Данный метод предполагает передачу всех обязательств покупателю, вследствие чего он автоматически получает права на квартиру. По сути, покупатель оформляет на себя ипотеку, которая некоторое время выплачивалась другим человеком. Эту разницу, по договоренности, он компенсирует продавцу. За исключением компенсации, сделку сложно назвать продажей, так как это в чистом виде получение ипотеки. Покупателю придется собрать весь необходимый для этого пакет документов и получить одобрение у банка.